市政协经济委员会

    物业管理是随着住房制度改革和房地产业发展出现的新兴事物，目前已经成为各级政府、社会各界和人民群众十分关注的热点、焦点和难点问题。为了深入了解当前我市物业管理的现状、存在问题，积极为加强和改进物业管理工作建言献策，全委会前，市政协经济委员会组织部分委员，就我市住宅小区物业管理与服务情况进行了专题视察。通过视察，我们认为，包头市的物业管理服务虽然取得了一定成就，但远不能适应形势发展的要求，特别是广大人民群众的生活需求，亟待采取有力措施加强和改进。
    包头市的物业管理起步相对较晚，1993年我市第一家物业管理企业——包头市物业总公司组建成立。经过10多年的探索与发展，全市物业管理从无到有，由小到大，行业发展规模逐步扩大。截止2005年底，全市注册物业管理企业已发展到126家，从业人员4000余人；全市已建成2万平方米以上的住宅区270个，实行物业管理的169个，其中119个住宅小区组建了业主委员会。与此同时，物业管理的法制建设不断完善，物业项目“创优达标”成绩显著，旧住宅小区治理改造稳步推进，物业专项维修资金归集力度加大，物业管理初步形成了对房屋及相关设施维修、小区保安、环境清洁、绿化养护、居民生活服务的经营格局，全市物业管理工作在全自治区处于领先地位。
    我市物业管理虽然取得了一定成绩，但随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。包头市物业管理存在的主要问题及原因分析：
    第一，受法律责任交叉影响，相关主体职责不清，成为制约物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、消防及园林绿化、水、电、气、暖等众多相关主体和部门之间权利义务关系，尽管近年国家和地方出台了一些相关法规政策，但由于我市的法规政策业已过时，国家的法规政策又不具可操作性，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理，给物业管理工作造成混乱；
    第二，受消费观念陈旧和物业收费标准不统一的影响，物业管理服务不规范，业主不愿缴费。多年来，物业服务收费没有规范的收费管理办法，导致服务不到位，形成恶性循环，业主意见大，物业管理部门怨言多，严重影响着物业企业的管理。如康乐北小区、青年路13＃街坊等12个小区无人管理，居民上访频繁，引发社会矛盾；
    第三，政府职能部门指导服务不到位。从住宅小区建设至完工的质检和配套管理，政府应该有责任进行协调管理。目前物业管理涉及到政府多个职能部门，如水、电、气、热等的维修、维修费的合理使用，各个部门之间存在协调配合工作不到位、工作推诿等问题。
    第四，受现行体制影响，建管职责不分，没有物业前置管理。全市约85％的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种建和管不分的体制决定了物业管理依附、受之于房地产开发企业，导致重建设、重销售、轻管理的问题长期无法得到根本解决。据投诉统计分析，属规划设计和开发施工质量责任造成的投诉纠纷占物业受理投诉量的70％以上；
    第五，受市场机制不健全影响，物业企业经营不规范，队伍素质偏低。目前我市物业管理企业大多规模很小，加之派生企业的依附性强、企业普遍亏损、专业化服务水平不高、市场观念差等因素的影响，导致一些物业企业无视业主权益，不能很好地按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬。同时，也难以吸引高素质的管理人才和专业人才，从业人员大多来自社会闲散人员、无业人员及农村剩余劳动力，未经过专门培训，整体素质较低，造成物业管理与服务的水平难以提高；
    第六，房改房和大企业房屋推行物业管理难度大。我市的房改房多是过去计划体制下的福利型住房，年代较长，质量较差，设施陈旧老化普遍，加之相当部分住户收入水平低，推行物业管理难度大。同时，中央、内蒙驻包大企业因历史原因，至今没有完全房改。包钢、一机、二机公产房住宅小区达77个，在1998年以前基本未推行物业管理；
    第七，受资金投入困难的影响，旧小区治理改造工程陷于僵局。目前2万平方米以上未治理的小区还有45个，面积337万平方米，主要是包钢等大企业所辖小区和产权多元化、企业破产、产权不明晰的小区，如棉纺、民航小区等。这些小区大多基础配套设施差、功能不全，卫生、治安较差，已严重影响到广大居民的居住环境，成为引发社会矛盾的焦点，急需进行治理改造。
    物业管理是城市管理的重要组成部分，其服务直接面向千家万户，与城市居民的工作和生活紧密相联，它的规范运作有助于城市的繁荣与稳定，是关系国计民生的一件大事。同时，物业管理也是一项复杂的社会系统工程，需要政府、社会、群众各方面的通力配合和共同努力。特别是政府应在物业管理中担当重要角色，充分发挥宏观调控、监管等重要作用。为此，我们提出以下建议：