随着城市改造进程逐渐加快，在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。包头市物业管理自上世纪九十年代中期起步发展至今, 已有近二十年的历史。目前正处于法制环境逐步优化、行业规模不断扩大、市场化进程逐渐推进、管理体制逐步完善、行业发展趋于规范的新阶段。

一、我市居民小区物业管理的基本现状

一是行业规模不断扩大,市场化进程逐渐推进。我市物业服务企业从2000年以前的11家发展到目前的241家，其中具有二级资质的4家，三级资质及以下的11家，其他资质的226家。我市现有实行物业管理的住宅小区328个，相继有5个被评为国家级示范小区，4个被评为国家级优秀小区，11个被评为省级示范小区，31个被评为省级优秀小区31个，35个被评为市级优秀小区。二是管理体制逐步完善，制度法规逐步健全。我市重新修订了《包头市物业管理条例》，出台了《包头市物业服务企业退出物业服务项目管理办法（试行）》，制定了《包头市物业服务收费管理办法》，保障了住宅区物业管理的交替有序进行，维护社区的和谐稳定。

二、存在的主要问题及原因

一是制度法规建设相对滞后，制约物业管理发展。尽管国家和我市出台了一些规范物业管理的政策法规, 但由于与之配套的物业服务收费、物业项目、物业工程质量保障等相关地方性规章建设相对滞后,致使物业管理工作中产生的实际问题得不到及时解决。如物业企业即便不履行服务职责，有关部门对其实施处罚也没有有效手段和依据；物业企业对违章搭建、破墙开店、破绿种菜、养狗扰民、噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题没有约束力和处罚权。

二是物业费收取成为难题。物业企业整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去。几乎全部业主对物业公司应该收取哪些费，收费标准是多少，开展了哪些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一方面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。

三是老旧小区多数没有物业管理。我市老旧小区功能不完善，硬件建设差，基础设施和设备老化，物业费收取比率低，房屋维修基金缺失，开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。

四是物业企业管理不规范。在我市241家物业企业中，具有二级资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业。由于服务面窄,大部分物业服务企业服务内容还停留在简单的公共服务上,对于可供经营的公共设施、场地及特约专项服务尚待开发, 不能满足多样化、人性化的市场需求, 所以行业市场化程度不高，致使物业企业管理不规范，服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。

五是业委会成立难，群众参与度低。由于小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另外，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。

六是物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，整体素质不高，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。职业化队伍尚未形成 , 制约着专业化服务水平的提高。

三、解决物业管理问题的几点建议

（一）建立健全制度，完善配套法规，为物业依法管理和健康发展奠定基础。从我市实际出发, 建立和完善维修资金、物业服务收费、物业项目退出、物业工程质量保障等相关配套地方性规章。发挥维修资金最大效用，形成质价相符的物业分类分级管理机制。进一步加大对物业服务的监管力度，化解普遍存在的物业服务企业与业主之间的矛盾, 保障业主的合法权益, 促进物业管理健康发展。在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开公示收费、服务、支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。

（二）加快对老旧小区改造。政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。

（三）规范物业市场，建立竞争机制。要进一步完善政策、法规，加强监管、改进服务，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。依据有关的法律法规，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、一个小区，诞生一个物业公司的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。

（四）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。在全市范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用，增强他们的责任意识、维权意识和监督作用。另一方面通过政府行业主管部门，协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系，使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系，从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。