习近平总书记指出： '城市的核心是人' 。这充分体现了以人民为中心的思想。物业管理正是民生、民心工程，直接关系着千家万户，是城市管理和社会治理工作的重要组成部分。做好物业管理工作，意义重大。

     一、管理现状

   （一）规模不断扩大

    截至2017年底，全市房产物业总规模9986万平方米，有物业管理的8581万平方米（包括7978万平方米住宅和603万平方米非住宅）。有物业项目1483个（包括1237个住宅类项目和246个非住宅类项目）。物业管理综合覆盖率达到86%,住宅小区平均覆盖率达到85%。

   （二）企业持续增加

    全市共有物业管理企业434家，从业人员4.5万余人。其中，有物业经营项目的物业企业268家，物业项目管理规模在50万平方米以下的企业231家，50-100万平方米的企业22家，100万平方米以上的企业15家。

   （三）制度逐步完善

    近年来，全市一批住宅小区物业达到自治区《居住物业服务标准》相应等级，并被授予星级名牌。同时通过实施老旧小区综合整治，逐步推行准物业管理，达到有秩序维护，有卫生保洁，有维护维修的 '三个有' 服务标准，为解决老旧小区无人管理难题探索了许多有益的经验和做法。

   （四）成效初步显现

    在加强对物业企业管理的同时，积极引导业主自我教育、自我管理，推动物业管理与业主自治有机统一。目前，全市已有223个小区成立业主委员会，建立了日常的工作制度，居民的参与意识进一步增强，共管共建成效初显。

    二、存在问题

   （一）管理不够顺畅精细
    全市物业工作主要由市级宏观管理，各区旗县自主管理，但管理力度和水平不均衡。整体上看，管理体制机制尚不完善，精细化不够。

   （二）物业企业良莠不齐

    物业服务企业小、弱、散，服务意识不强，经营管理不规范，从业人员素质不高，开发商与物业公司合一，前期物业纠纷较多。

   （三）收费标准亟待规范

    物业企业收费缺乏参考分级标准，且执行标准缺乏合理性要求。物业公司的市场定价行为，业主缺乏知情权，不同小区收费标准和服务标准差距较大。针对不同居住情况进行收费的行为缺乏法律依据，引发矛盾较多。

   （四）业委会作用不充分

    目前，全市1237个小区中，只有近三成小区成立了业主委员会。部分小区业主委员会组建不规范、代表性不强。 由于没有薪酬，缺乏联系业主、服务业主、参与小区治理的主动性，业主委员会形同虚设，没有发挥好业主与物业企业的桥梁纽带作用。

   （五）服务满意度不够高

    据调查，市民对全市物业管理工作总体满意度为六成，最高达到七成。市民意见主要集中在物业服务质价不符，收支不透明，小区环境绿化美化、安保、保洁不到位以及房屋建筑质量遗留问题等诸多方面。

    三、对策建议

   （一）健全完善物业管理体系

    一要构建与现代城市管理相适应的物业管理体制和机制。建立物业管理联席会议制度，形成分级管理，上下联动的工作格局，按照 '谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责' 的原则，清晰界定各部门的职责分工。

    二要建立社区投诉登记制度。建立健全物业管理投诉反馈机制，明确处理投诉的程序和要求，并由居委会（社区服务站）在物业服务管理区域内醒目位置设立集中公示牌。

    三要建立物业服务管理纠纷快速调处机制。鼓励物业服务纠纷当事人优先选择社区调解、行政调解和司法调解3种调解途径，充分发挥物业法庭和司法所等作用，及时有效处理物业管理区域内的矛盾纠纷，更好地理顺物业管理运行机制。

   （二）依法规范物业管理机制

   《包头市物业管理条例》在我市物业管理工作曾发挥重要作用，但随着形势发展，亟需与时俱进修订完善，更好规范保障业主和物业公司双方权益，以更好保障全市物业工作健康运行。

   （三）加强物业服务事前管理

    优化前期物业管理招投标方式，新建住宅物业项目开发建设单位应严格依照《包头市物业管理条例》相关规定，选聘前期物业服务企业。规范物业项目承接查验备案工作。管理部门要参与物业服务企业和建设单位对物业共用部位、共用设施设备的检查和验收。

   （四）推进物业企业规范发展

    一要规范物业企业履约行为。建立物业管理委员会、物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，通报物业管理服务工作中存在的问题和整改落实情况。

    二要规范物业收费和使用行为。制定规范服务收费参考价目表，指导物业费用收取。加强物业收费监督管理，监督物业企业按合同提供质价相符的物业服务，并落实物业收费及使用情况公示制度。

    三要建立物业企业黑名单制度。 按年度公布评价结果，对列入黑名单的物业企业，要清退出物业管理市场。形成守信激励、失信惩戒机制。

    四要引导物业服务企业转型升级。鼓励物业服务骨干企业通过兼并、重组等方式整合市场资源，增强行业竞争力和服务水平。积极推进 '互联网+智慧物业' 深度融合和产业延伸，引导物业企业增加信息咨询、家政服务、居家养老等附加服务，带动全行业转型升级。

   （五）健全小区业主自治制度

    加强对业主委员会指导监督。指导业主做好业主大会成立、业主委员会选举等工作。推进小区物业自治管理。深入宣传有关法律法规，增强业主主动参与意识。强化业主委员会成员教育培训，提高业主委员会成员法律意识、责任意识和履职能力。积极推动业委会法人化，实现机构常态健康发展。鼓励党代表、人大代表、政协委员在物业管理工作中发挥积极监督作用。