近年来,随着城镇化进程加快,房地产行业蓬勃发展,国家出台了一系列政策法规鼓励支持物业管理行业发展,物业管理水平不断提升,行业规模不断壮大。

一、发展现状

我市物业管理按照政府监管、市场主导、社会参与、行业自律的发展格局,物业管理工作取得明显成效。 全市基本形成居住环境优美、设施设备较为完善、提供服务良好的人居氛围。

截至 2019 年底,全市共有物业项目 1540 个( 住宅、非住宅) , 总建筑规模 10554 万㎡。 其中住宅 1293 个,建筑规模 9948 万㎡, 非住宅 247 个,建筑规模 606 万㎡。 2019 年度,全市物业管理综合覆盖率 89. 05% ,住宅小区物业平均覆盖率 88. 39% 。 截至 2019 年底全市有物业管理经营范围的企业共计 890 余家,物业服务从业人员达到 5 万余人。

二、存在问题

( 一) 对物业服务的监管力度偏弱随着生活水平的提高和业主自治意识的增强,人民群众对物业管理水平的要求越来越高。 物业公司的设立门槛较低,服务项目繁杂,由于相关主管部门监督、指导、考核不到位,物业公司经营不规范,服务标准不明确,质价不符等问题较为普遍,造成业主与物业公司矛盾频发。 而且老旧小区、部分旗县区物业管理工作发展不平衡,物业“ 四级管理冶作用还需进一步加强。

( 二) 物业管理责权利界定不清晰物业管理服务中,房屋质量的责任,房屋建筑共有部分、共同设施设备利用收益的归属,物业管理服务的质量,住宅小区停车管理,专项维修资金的使用等方面都是容易引发矛盾的问题。 根源在于相关主体关系不明确、责权利的界定不清晰。 如小区建筑外墙、停车场、社区用房等公共配套设施,由于未明确登记产权,权属处于模糊状态,部分开发商在售房过程中,将属于业主共有部分的使用权移交给其指定的物业公司管理。 物业公司占有公共配套设施的租金,以及建筑外墙、电梯广告等收益。 在共有部分权属不明确的情况下,收益纠纷难以解决。 而且,由此产生的纠纷极易引发群体事件。

( 三) 业主委员会法律地位不明确现行物业管理模式下,业主委员会不能作为社会组织进行登记、备案。 其法律地位不明确,造成业委会成立难,成立后活动难, 办公用房难落实,业主参与热情不高,业主委员会积极性难调动。即便是已建立的业主委员会,管理也较为自由松散,没有发挥相应作用,没有制定工作职责、人员责任分工等基本制度。 由于业委会不具备独立法人资格,因此不能代表业务争取相关合法权益。 主要表现为:不能作为平等主体与开发商争取共有部分的产权;不能开设银行账户,管理物业费、共有部分收益等业主共有资金;不能有效监督物业公司账户收支的公开透明;不具备更换物业公司的自主权等。 而且业主大会及业委会有法定的决策执行权利,但不具备法人资格,游离于政府监管范围之外,不利于业委会的规范运营。

( 四) 物业服务管理水平参差不齐物业服务管理是劳动密集型行业,涉及保洁、保安、维修、保绿等多种服务,需要大量的人力物力。 部分物业公司经营不规范、服务意识不强,物业服务从业人员专业素质不高,制约着物业服务质量的提高,影响客户的满意度与物业服务企业的发展。

( 五) 物业费的收缴机制亟待完善按照相关规定, 提高物业费须经过业主大会同意, 但在实践中,一方面,由于物业公司长期账目不公开、不透明,导致业主不信任物业公司,涨费方案难以通过业主大会审议;另一方面,物业公司服务水平不高,质价不符,导致物业费很难提高。 物业公司通过减少服务人员、降低服务标准等方式减少成本支出,形成“ 物业费收缴难———服务水平低———业主不满意———收费、涨价更困难冶的恶性循环。 另外,对于空置房屋收取全部物业费的做法,存在较大的不合理性,难以让业主认同。

三、对策建议

( 一) 进一步完善物业管理机制

 一是按照《进一步加强包头市住宅小区物业管理工作的实施意见》的要求,建立由市住建局牵头,多部门联合推动的物业管理工作机制;不断完善全市统一的物业管理投诉平台建设,设置并公布专门投诉电话,切实解决老百姓投诉难的问题。 二是发挥好城管执法、公安消防、民政、技术监督、工商行政管理等监管部门的职责,形成物业管理齐抓共管的格局,合力推动我市物业管理提档升级。

( 二) 明晰物业管理各主体责任

一是明确居委会、社区等基层组织职责, 加强对召开业主大会、业委会换届等工作的组织、监督和指导;二是推动市区两级住建局、环保局、城管局等相关部门进小区,做好市政公共事业服务、 小区环境整治等工作。 三是按照自治区《 居住物业管理服务标准》要求,由市住建局牵头全面开展小区物业服务达标工作,对达到相应等级标准的住宅小区实施住宅小区星级评定,推动物业服务工作上档升级。 全面推开物业服务企业信用评价工作,定期公布评价结果,建立失信企业黑名单制度,对严重失信的企业及时清退出物业服务市场。 四是强化物权法对共有产权相关法律规定在具体工作中的执行,明确公共部分的权属,为物业管理定分止争提供坚实的物权基础。

( 三) 提高业主物业管理自主权

一是推动建立业主大会备案制度。 学习深圳等沿海城市推进的业主大会备案制度, 赋予其统一社会信用代码证书, 使其具备开设业主共有资金账户资格;探索建立由业委会监管物业费等业主共有资金使用的模式,打破物业公司独自管理使用资金的做法, 提高业主对物业管理的自主权,实现择优选聘,推动物业公司提高服务管理水平。 二是强化事中事后监管。 2018 年以来,物业资质被全面取消,事前监管放宽后,物业服务质量纠纷呈上升趋势。 为此加强事中事后监管, 完善信用体系和信息公示制度势在必行。尝试利用互联网+、微信公众号等信息手段,及时向业主公开物业费、共有资金、维修资金使用情况,为业主发挥监管作用提供信息 保障。 三是推进党建工作全覆盖。 当前,业委会普遍存在党建工作“ 空白点冶, 长期脱离党组织领导, 也会产生背离为业主服务的初衷问题。 为此,建议通过单独组建、多方联建、区域联建和选派党建组织员等形式,实现党建工作在业主委员会的全覆盖。 明确业委会党建工作的主体责任、组织保障、协调机制、具体措施和考核制度,为业委会更好发挥作用提供强有力的组织保障。

( 四) 提升物业公司的服务水平

一是要提升物业公司的服务意识,增强服务理念,严格按照内蒙古自治区《 居住物业管理服务标准》 提供规范化服务。 二是要加强从业人员技能培训,与职业院校合作,有针对性地开展岗前、岗中、管理、技术等全方位的技能培训,全面提升职业素养,为提升管理服务水平奠定基础。

( 五) 完善物业费定价调价机制

一是进一步完善物业费政府指导价政策,规范新售小区初始物业费定价;研究制定对空置房屋减免部分物业费的收费办法;建立物业服务收费标准与劳动力成本、物价指数同步的联动调价机制,促进物业服务“ 质价相符冶。 二是规范物业公司的经营管理, 加强对物业公司的监督考核。 支持业主大会和业主委员会引入专业审计机构,加强第三方审计,确保物业费及业主共有资金使用的真实性和合法性。

( 范凤卿,市政协常委、民进包头市委会专职副主委)